Sewa Belum Berakhir tapi Diminta Keluar? Ini Hak Penyewa
Penyewa tidak perlu langsung panik. Sebaliknya, periksa terlebih dahulu isi perjanjian, jangka waktu sewa, alasan pemilik meminta pengosongan, serta klausul mengenai pemutusan perjanjian.
Dalam perspektif hukum perdata, perjanjian sewa menyewa memiliki konsekuensi hukum bagi kedua belah pihak. Pasal 1548 KUHPerdata mendefinisikan sewa menyewa sebagai persetujuan ketika satu pihak mengikatkan diri memberikan kenikmatan atas suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran harga yang disepakati.
Artinya, unsur barang, harga, dan jangka waktu merupakan bagian penting dalam hubungan sewa menyewa.
Ketika Pemilik Meminta Penyewa Keluar Sebelum Masa Sewa Berakhir
Pertanyaan yang sering muncul adalah: apakah pemilik boleh meminta penyewa keluar sebelum masa sewa berakhir?
Jawabannya tidak dapat diberikan secara sederhana dengan mengatakan “boleh” atau “tidak boleh”. Hal tersebut harus dilihat dari isi perjanjian, alasan pemutusan, serta ada atau tidaknya pelanggaran yang dilakukan penyewa.
Apabila perjanjian sewa telah dibuat secara sah dan menentukan masa sewa tertentu, para pihak pada prinsipnya terikat pada kesepakatan tersebut. Pasal 1338 KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi pihak yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Ketentuan tersebut juga telah digunakan dalam pertimbangan putusan pengadilan sebagai dasar bahwa para pihak wajib tunduk pada perjanjian yang telah disepakati.
Karena itu, permintaan pengosongan sebelum masa sewa berakhir perlu dilihat terlebih dahulu apakah memang terdapat dasar kontraktual atau alasan hukum yang memungkinkan pemutusan lebih awal.
Jika pemilik sekadar berubah pikiran, ingin menggunakan sendiri bangunan tersebut, atau menemukan calon penyewa baru dengan harga lebih tinggi, hal itu belum otomatis menghapus perjanjian yang sedang berjalan. Namun, penilaian hukumnya tetap bergantung pada klausul kontrak dan keadaan konkret masing-masing perkara.
Hak Penyewa untuk Menikmati Tempat Sewa Secara Tenteram
KUHPerdata memberikan ketentuan khusus mengenai kewajiban pihak yang menyewakan.
Pasal 1550 KUHPerdata pada pokoknya mewajibkan pihak yang menyewakan untuk menyerahkan barang yang disewakan, memeliharanya agar dapat digunakan sesuai tujuan, serta memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang tersebut secara tenteram selama masa sewa berlangsung.
Ketentuan ini penting karena hubungan sewa bukan sekadar persoalan pembayaran uang.
Ketika penyewa telah membayar harga sewa dan memenuhi kewajibannya sesuai perjanjian, terdapat hubungan timbal balik yang harus dihormati kedua belah pihak. Pemilik mempunyai hak atas objek miliknya, tetapi penyewa juga memiliki hak kontraktual selama masa sewa masih berjalan.
Mahkamah Agung melalui publikasi yurisprudensinya pada 2025 juga kembali menegaskan prinsip bahwa pihak yang menyewakan mempunyai kewajiban memberikan kesempatan kepada penyewa untuk menikmati benda sewaan secara tenteram selama berlangsungnya sewa menyewa.
Bukan Berarti Penyewa Bebas Melanggar Perjanjian
Perlindungan terhadap penyewa juga bukan berarti penyewa dapat melakukan apa saja.
Penyewa tetap berkewajiban menggunakan objek sewa sesuai tujuan yang disepakati, menjaga barang yang disewa dan membayar uang sewa sesuai waktu yang telah ditentukan. Kajian hukum mengenai sewa menyewa juga menempatkan kewajiban tersebut sebagai bagian penting dari hubungan hukum antara pemilik dan penyewa.
Karena itu, apabila penyewa ternyata tidak membayar sewa, merusak bangunan, menggunakan bangunan untuk tujuan yang dilarang dalam kontrak, mengalihkan sewa tanpa izin, atau melakukan pelanggaran lain yang secara tegas diatur dalam perjanjian, posisi hukumnya tentu berbeda.
Dengan kata lain, pemilik maupun penyewa sama-sama memiliki hak dan kewajiban.
Persoalan utama justru terletak pada apakah salah satu pihak telah melakukan wanprestasi atau terdapat klausul yang secara sah memberikan hak kepada salah satu pihak untuk mengakhiri perjanjian lebih awal.
Perjanjian Sewa Rumah Sebaiknya Dibuat Tertulis
Untuk sewa rumah, terdapat ketentuan khusus dalam PP Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Pasal 28 PP tersebut mengatur bahwa penghunian rumah dengan cara sewa menyewa dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa. Perjanjian tersebut sekurang-kurangnya memuat hak dan kewajiban, jangka waktu sewa, harga sewa, serta kondisi force majeure. PP Nomor 14 Tahun 2016 saat ini berstatus berlaku dan telah diubah antara lain melalui PP Nomor 12 Tahun 2021.
Ketentuan tersebut menunjukkan pentingnya dokumen perjanjian dalam hubungan sewa menyewa rumah.
Perjanjian tertulis dapat menjadi alat bukti penting apabila kemudian muncul perselisihan mengenai masa sewa, harga sewa, kewajiban perbaikan, uang jaminan, pemutusan kontrak, hingga kewajiban mengosongkan bangunan.
Jangan Terburu-buru Mengosongkan atau Bertindak Sendiri
Apabila penyewa mendapat permintaan keluar sebelum masa sewa berakhir, langkah pertama yang sebaiknya dilakukan bukan melakukan tindakan emosional.
Periksa dokumen dan kumpulkan seluruh bukti.
Beberapa dokumen yang penting antara lain:
- Perjanjian atau kontrak sewa; - Bukti pembayaran uang sewa; - Bukti transfer atau kuitansi; - Surat pemberitahuan dari pemilik; - Percakapan WhatsApp, SMS, atau komunikasi lainnya; - Foto dan video kondisi bangunan; - Bukti mengenai masa berlaku sewa; - Dokumen pendukung lain yang berkaitan dengan sengketa.
Bukti-bukti tersebut dapat membantu menentukan posisi hukum masing-masing pihak.
Penyewa juga sebaiknya tidak melakukan tindakan sendiri, seperti merusak bangunan, mengganti kunci, melakukan ancaman, atau melakukan tindakan lain yang justru dapat menimbulkan persoalan hukum baru.
Begitu pula pemilik sebaiknya tidak melakukan tindakan sepihak yang berpotensi menimbulkan konflik apabila status hubungan sewa masih menjadi perselisihan.
Apakah Bisa Menuntut Ganti Rugi?
Dalam perkara perjanjian, kemungkinan tuntutan ganti rugi atau konsekuensi hukum lainnya bergantung pada fakta dan isi kontrak.
Apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajiban yang telah diperjanjikan, persoalan tersebut dapat berkembang menjadi sengketa wanprestasi. Penyelesaiannya dapat ditempuh terlebih dahulu melalui komunikasi dan musyawarah, tetapi apabila tidak tercapai kesepakatan, tersedia mekanisme penyelesaian sengketa melalui jalur hukum.
Karena itu, tidak tepat apabila setiap penyewa yang diminta keluar langsung menyimpulkan bahwa pemilik pasti melakukan pelanggaran hukum. Sebaliknya, pemilik juga tidak dapat serta-merta menganggap penyewa wajib keluar hanya karena diminta, tanpa memeriksa dasar pemutusan perjanjian.
Kuncinya adalah isi kontrak dan fakta hukum.
Apa yang Sebaiknya Dilakukan Penyewa?
Jika masa sewa belum berakhir tetapi Anda diminta mengosongkan rumah, ruko, kios, atau bangunan, beberapa langkah berikut dapat dilakukan:
Pertama, baca kembali seluruh isi perjanjian, terutama klausul mengenai jangka waktu, pemutusan kontrak, wanprestasi, pengosongan, uang jaminan, dan penyelesaian sengketa.
Kedua, pastikan kewajiban Anda sebagai penyewa telah dipenuhi, terutama pembayaran sewa dan penggunaan bangunan sesuai perjanjian.
Ketiga, minta alasan pemilik secara jelas dan, bila memungkinkan, secara tertulis.
Keempat, simpan seluruh komunikasi dan bukti pembayaran.
Kelima, hindari tindakan yang dapat memperburuk posisi hukum.
Keenam, apabila terjadi perselisihan serius, konsultasikan perjanjian dan bukti-bukti tersebut kepada advokat atau pemberi bantuan hukum agar dapat dinilai secara objektif.
Kesimpulan
Memiliki rumah atau bangunan tidak dengan sendirinya berarti pemilik dapat mengabaikan hak penyewa yang lahir dari perjanjian yang masih berlaku. Sebaliknya, status sebagai penyewa juga tidak memberikan kebebasan untuk mengabaikan kewajiban yang telah disepakati.
Dalam hukum perdata, perjanjian yang dibuat secara sah mempunyai kekuatan mengikat bagi para pihak. Sementara dalam hubungan sewa menyewa, pihak yang menyewakan pada prinsipnya berkewajiban memberikan kesempatan kepada penyewa untuk menikmati objek sewaan secara tenteram selama berlangsungnya masa sewa.
Namun, apakah permintaan pengosongan tersebut merupakan pelanggaran hukum atau justru memiliki dasar yang sah, harus diperiksa berdasarkan kontrak, pembayaran, jangka waktu sewa, alasan pemutusan, dan bukti-bukti lainnya.
Di sinilah pentingnya mendapatkan pendampingan hukum sebelum mengambil langkah lebih jauh.
Labura Law Firm dapat membantu masyarakat melakukan pemeriksaan dokumen, menganalisis posisi hukum para pihak, memberikan konsultasi, membantu penyelesaian sengketa secara musyawarah, serta memberikan pendampingan hukum apabila persoalan harus ditempuh melalui mekanisme hukum yang tersedia.
Jangan menunggu konflik menjadi lebih besar. Jika masa sewa belum berakhir tetapi Anda diminta keluar, jangan langsung menyerah dan jangan pula bertindak gegabah. Periksa hak Anda berdasarkan perjanjian dan hukum yang berlaku.
PENULIS: (Jhohanes Situmorang, SH)
Tags : Ini Hak Penyewa Sewa Belum Berakhir tapi Diminta Keluar?
LAW FIRM
JH SITUMORANG & PARTNERS
Advokat yang terdaftar sebagai anggota Perhimpunan Advokat Indonesia (PERADI), memiliki pengalaman bidang hukum. Sebelumnya pernah bergabung dengan beberapa Firma Hukum lainnya di Jakarta, Yogyakara, Bandung, dan Bali, juga pernah bergabung dengan kantor hukum di Medan.
- JH. SITUMORANG, SH. C.NS
- Lawyer
- Sumatera Utara - Indonesia
- jh@situmorang.or.id
- +62 81 297 366 877
Post a Comment