Sertifikat Tanah Beralih Tanpa Persetujuan Semua Ahli Waris, Apa Hak Mereka?
Persoalan semacam ini cukup serius karena menyangkut dua aspek sekaligus, yakni hak atas tanah dan hak kewarisan. Karena itu, ketika sebuah tanah warisan tiba-tiba tercatat atau bersertifikat atas nama salah satu pihak, sementara ahli waris lainnya merasa tidak pernah memberikan persetujuan, tidak seharusnya persoalan tersebut langsung disimpulkan hanya berdasarkan siapa yang namanya tercantum dalam sertifikat.
Yang perlu dilakukan terlebih dahulu adalah memeriksa bagaimana asal-usul tanah tersebut, siapa pemegang hak sebelumnya, siapa saja ahli warisnya, bagaimana proses peralihan dilakukan, serta dokumen apa yang digunakan dalam proses pendaftaran tanah.
Sertifikat Bukan Alasan Mengabaikan Riwayat Tanah
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA menempatkan pendaftaran tanah sebagai instrumen untuk memberikan kepastian hukum. Pasal 19 UUPA mengatur pendaftaran tanah, termasuk pendaftaran hak atas tanah dan peralihannya, serta penerbitan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Sementara itu, Pasal 23 mengatur bahwa hak milik dan setiap peralihannya harus didaftarkan.
Artinya, sertifikat memang mempunyai kedudukan pembuktian yang penting. Namun, dalam perkara sengketa tanah, yang perlu diperiksa bukan hanya sertifikat secara fisik, melainkan juga data yuridis, dasar perolehan hak, riwayat tanah dan proses yang melatarbelakangi penerbitan atau peralihan sertifikat tersebut.
Karena itu, apabila terdapat dugaan bahwa suatu sertifikat berasal dari proses peralihan yang bermasalah, pihak yang merasa dirugikan mempunyai alasan untuk meminta pemeriksaan hukum secara menyeluruh.
Bagaimana Jika Tanah Merupakan Harta Warisan?
Persoalan menjadi lebih kompleks apabila pemilik tanah meninggal dunia dan meninggalkan sejumlah ahli waris.
Dalam konteks pendaftaran tanah, ketentuan mengenai peralihan hak karena pewarisan mensyaratkan adanya dokumen yang membuktikan hubungan kewarisan. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang statusnya telah diubah oleh PP Nomor 18 Tahun 2021, mengatur mekanisme pendaftaran peralihan hak karena pewarisan. Ketentuan tersebut pada prinsipnya mengharuskan adanya bukti sebagai ahli waris dan dokumen pertanahan yang menjadi dasar peralihan.
Dalam ketentuan pelaksanaan pendaftaran tanah, Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 juga mengatur dokumen pembuktian ahli waris, antara lain wasiat, putusan pengadilan, penetapan hakim, surat pernyataan ahli waris, akta keterangan hak mewaris dari notaris, atau surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan, sesuai keadaan hukumnya.
Dengan demikian, jika tanah merupakan harta peninggalan dan penerima waris lebih dari satu orang, persoalan mengenai siapa yang berhak atas tanah tersebut harus terlebih dahulu dilihat berdasarkan hukum waris yang berlaku dan dokumen kewarisannya.
PP Nomor 24 Tahun 1997 juga memberikan gambaran penting bahwa apabila penerima warisan lebih dari satu orang dan belum terdapat pembagian waris yang menentukan bidang tanah tertentu jatuh kepada salah seorang ahli waris, pendaftaran peralihan hak dapat dilakukan kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama.
Inilah salah satu alasan mengapa peralihan tanah warisan tidak dapat dilihat hanya dari siapa yang kemudian tercantum dalam sertifikat.
Apakah Persetujuan Semua Ahli Waris Selalu Wajib?
Pertanyaan ini perlu dijawab secara hati-hati.
Tidak semua keadaan pewarisan mempunyai prosedur yang identik. Persoalan mengenai apakah seluruh ahli waris harus menandatangani suatu dokumen atau memberikan persetujuan bergantung pada jenis perbuatan hukum, status tanah, dokumen kewarisan, pembagian warisan, serta hukum waris yang berlaku terhadap pewaris.
Apabila telah terdapat pembagian waris yang sah dan jelas menentukan bahwa suatu bidang tanah menjadi hak salah satu ahli waris, mekanisme pendaftarannya tentu berbeda dengan keadaan ketika tanah masih menjadi harta warisan bersama.
Karena itu, klaim bahwa sertifikat telah beralih “tanpa persetujuan semua ahli waris” harus diuji berdasarkan dokumen. Jangan sampai kesimpulan hukum dibuat hanya berdasarkan cerita keluarga tanpa memeriksa sertifikat, surat keterangan waris, akta pembagian waris, dokumen PPAT, maupun data yang tersimpan di Kantor Pertanahan.
Kapan Peralihan Hak Bisa Dipersoalkan?
Apabila setelah dilakukan pemeriksaan ditemukan adanya ketidaksesuaian antara riwayat tanah, dokumen kewarisan dan proses peralihan hak, maka terbuka kemungkinan munculnya sengketa hukum.
Misalnya, perlu diperiksa apakah pihak yang mengalihkan tanah memang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum tersebut. Selanjutnya, perlu dilihat apakah dokumen yang digunakan benar, apakah seluruh prosedur pertanahan telah dipenuhi, dan apakah terdapat pihak lain yang sebenarnya mempunyai hak tetapi tidak dilibatkan.
PP Nomor 18 Tahun 2021 menjadi salah satu regulasi penting dalam sistem pertanahan saat ini karena mengatur hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun dan pendaftaran tanah. Regulasi tersebut juga mengubah sejumlah ketentuan dalam PP Nomor 24 Tahun 1997.
Sementara itu, Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 masih menjadi salah satu aturan pelaksanaan penting dalam administrasi pendaftaran tanah, meskipun sebagian ketentuannya telah dicabut atau disesuaikan oleh regulasi berikutnya.
Karena regulasi pertanahan saling berkaitan, pemeriksaan kasus konkret sebaiknya tidak hanya menggunakan satu pasal atau satu dokumen sebagai dasar kesimpulan.
Apa Hak Ahli Waris yang Merasa Dirugikan?
Ahli waris yang merasa haknya terabaikan dapat terlebih dahulu mengumpulkan seluruh dokumen yang berkaitan dengan tanah dan pewarisan.
Dokumen tersebut antara lain sertifikat tanah, surat kematian pewaris, surat keterangan atau penetapan ahli waris, akta pembagian waris apabila ada, bukti perolehan tanah, dokumen transaksi, dokumen PPAT, bukti pembayaran, serta dokumen lain yang berkaitan dengan perubahan atau peralihan hak.
Setelah itu, dapat dilakukan pemeriksaan terhadap data pertanahan untuk mengetahui bagaimana riwayat hak tersebut tercatat.
Jika persoalan masih memungkinkan diselesaikan secara musyawarah, mediasi dapat menjadi salah satu jalan yang ditempuh. Namun, apabila tidak tercapai penyelesaian dan terdapat dasar hukum serta bukti yang memadai, pihak yang merasa dirugikan dapat mempertimbangkan upaya hukum melalui jalur perdata atau mekanisme hukum lain sesuai fakta kasus.
Perlu ditekankan bahwa ada perbedaan antara sertifikat yang bermasalah secara administrasi, sengketa mengenai keabsahan perbuatan hukum, dan sengketa mengenai hak kepemilikan. Masing-masing membutuhkan pemeriksaan dan strategi hukum yang berbeda.
Jangan Langsung Menjual atau Menguasai Tanah Sengketa
Hal lain yang tidak kalah penting adalah sikap para pihak ketika sengketa mulai muncul.
Ahli waris yang merasa haknya dilanggar sebaiknya tidak melakukan tindakan sepihak, seperti mengambil alih tanah dengan kekerasan, merusak bangunan, mengganti batas tanah, atau melakukan tindakan lain yang justru dapat menimbulkan persoalan hukum baru.
Sebaliknya, pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat juga sebaiknya tidak menganggap bahwa sertifikat otomatis menyelesaikan seluruh persoalan apabila terdapat keberatan yang didukung bukti mengenai riwayat perolehan tanah.
Dokumen, proses dan fakta harus diperiksa secara menyeluruh.
Pemeriksaan Hukum Menjadi Langkah Penting
Kasus sertifikat tanah yang diduga beralih tanpa melibatkan seluruh ahli waris merupakan persoalan yang tidak tepat jika diselesaikan hanya berdasarkan asumsi.
Pemeriksaan hukum diperlukan untuk mengetahui siapa yang sebenarnya mempunyai hak, bagaimana status tanah tersebut sebelum dan sesudah pewaris meninggal, bagaimana proses peralihan dilakukan, serta apakah terdapat dasar hukum yang cukup untuk mempertahankan atau mempersoalkan peralihan tersebut.
Bagi masyarakat di Aek Kanopan, Labuhanbatu Utara dan Sumatra Utara yang menghadapi persoalan serupa, konsultasi dengan advokat atau kantor hukum dapat menjadi langkah awal sebelum mengambil tindakan lebih jauh.
Labura Law Firm – Lembaga Bantuan Rakyat memberikan layanan konsultasi dan pendampingan hukum, termasuk pemeriksaan dokumen pertanahan, analisis persoalan kewarisan, pendampingan penyelesaian sengketa, serta upaya hukum sesuai kebutuhan dan fakta perkara.
Jangan menunggu sengketa tanah menjadi semakin rumit. Semakin cepat dokumen dan riwayat tanah diperiksa, semakin jelas pula langkah hukum yang dapat dipertimbangkan.
LABURA LAW FIRM – LEMBAGA BANTUAN RAKYAT Konsultasi & Pemeriksaan Dokumen | Pendampingan Hukum | Perlindungan Hak & Advokasi
📞 081802777704 🌐 www.labura.net 📍 Aek Kanopan, Labuhanbatu Utara – Sumatra Utara
PENULIS: (Jhohannes H. Situmorang, SH, MH)





